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第六章 投資性房地產
第一節 投資性房地產概述
考點6-1-1 投資性房地產的特征和范圍
| 投資性房地產是指持有目的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有，且應當能夠單獨計量和出售的房地產 | ||
| 特征 | ①投資性房地產是一種經營性活動；②投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產 | |
| 范圍 | 已出租的土地使用權 | |
| 持有并準備增值后轉讓的土地使用權 | ||
| 已出租的建筑物 | ||
| 不屬于 | 自用房地產 | |
| 作為存貨的房地產（如房地產企業的商品房和土地） | ||
| 租入后轉租給其他單位的土地使用權或建筑物 | ||
| 計劃出租但尚未出租的土地使用權 | ||
| 國家認定的閑置土地 | ||
| 企業出租給本企業職工居住的房屋（屬于自用房地產） | ||
| 企業擁有并自行經營的旅館、飯店（屬于自用房地產） | ||
| 特殊 | 部分自用部分用于賺取租金或資本增值的房地產：①能夠單獨計量，分開確認為投資性房地產和固定資產或無形資產；②不能單獨計量，合并確認為固定資產或無形資產 | |
第二節 投資性房地產的確認和初始計量
考點6-2-1 投資性房地產的確認和初始計量
| 確認條件 | 同時滿足：①與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；②該投資性房地產的成本能夠可靠地計量 | ||
| 確認時點 | 外購 | 購入的同時開始對外出租或用于資本增值，購入時確認為投資性房地產 | |
| 自用一段時間后再改為出租或用于資本增值，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從無形資產或固定資產轉換為投資性房地產 | |||
| 自行建造 | 達到預定可使用狀態同時開始對外出租或用于資本增值 | ||
| 達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產 | |||
| 初始計量 | 成本模式計量 | 外購 | 借：投資性房地產
貸：銀行存款等 |
| 自行建造 | 借：投資性房地產
貸：在建工程/開發產品 |
||
| 公允價值模式計量 | 外購 | 借：投資性房地產——成本
貸：銀行存款等 |
|
| 自行建造 | 借：投資性房地產——成本
貸：在建工程/開發產品 |
||
考點6-2-2 與投資性房地產有關的后續支出
| 后續支出 | 成本模式計量 | 公允價值模式計量 | |
| 資本化 | 進入資本化階段后 | 借：投資性房地產——在建
投資性房地產累計折舊 貸：投資性房地產 |
借：投資性房地產——在建
貸：投資性房地產——成本 投資性房地產——公允價值變動 |
| 發生資本化支出 | 借：投資性房地產——在建
貸：銀行存款 應付賬款等 |
||
| 資本化完成后 | 借：投資性房地產
貸：投資性房地產——在建 |
借：投資性房地產——成本
貸：投資性房地產——在建 |
|
| 費用化 | 發生日常維護支出 | 借：其他業務成本等
貸：銀行存款等 |
|
第三節 投資性房地產的后續計量
考點6-3-1 采用成本模式計量的投資性房地產
| 企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量 | |
| 按期（月）計提折舊或攤銷 | 借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 建筑物的折舊方法類比固定資產；土地的攤銷方法類比無形資產 |
| 租金收入 | 借：銀行存款等 貸：其他業務收入 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） |
| 發生減值 | 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 已經計提減值準備的投資性房地產，其減值準備在以后的會計期間不得轉回 |
考點6-3-2 采用公允價值模式計量的投資性房地產
| 滿足特定條件時也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量；同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式 | |
| 取租金收入 | 借：銀行存款等 貸：其他業務收入 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） |
| 公允價值變動 | 借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益（或做相反分錄） |
| 公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，應按資產負債表日的公允價值計量 | |
考點6-3-2 投資性房地產后續計量方式的變更
| 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式在滿足條件時可以變更為公允價值模式（屬于政策變更），變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，公允價值模式不能變更為成本模式 | |
| 會計分錄 | 借：投資性房地產——成本（變更日公允價值）
投資性房地產累計折舊或攤銷（原投資性房地產已計提的折舊或攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產（原價） 利潤分配——未分配利潤（或借方） 盈余公積（或借方） |
| 在極少數情況下，采用公允價值模式計量的投資性房地產有證據表明其公允價值不能持續可靠取得的，應當對其采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值 | |
第四節 投資性房地產的轉換和處置
考點6-4-1 房地產的轉換
| 轉換形式 | 會計分錄 | 具體應用 | ||
| 自用房地產轉為投資性房地產 | 成本模式
（賬面轉賬面） |
借：投資性房地產（原值）
累計折舊/累計攤銷 固定資產/無形資產減值準備 貸：固定資產/無形資產（原值） 投資性房地產累計折舊/攤銷 投資性房地產減值準備 |
將建筑物改為出租（租賃期開始日）；將自用土地使用權改為出租或資本增值（停止自用并且確定用于賺取租金或資本增值的日期） | |
| 公允價值模式 | 借：投資性房地產——成本
累計折舊/累計攤銷 固定資產/無形資產減值準備 公允價值變動損益（借方差額） 貸：固定資產/無形資產 其他綜合收益（貸方差額） |
|||
| 存貨轉為投資性房地產 | 成本模式
（賬面轉賬面） |
借：投資性房地產（賬面價值）
存貨跌價準備 貸：開發產品 |
作為存貨改為出租（房地產的租賃期開始日） | |
| 公允價值模式 | 借：投資性房地產——成本
存貨跌價準備 公允價值變動損益（借方差額） 貸：開發產品 其他綜合收益（貸方差額） |
|||
| 投資性房地產轉為自用房地產 | 成本模式
（賬面轉賬面） |
借：固定資產/無形資產（原值）
投資性房地產累計折舊/攤銷 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產（原值） 累計折舊/攤銷 固定資產/無形資產減值準備 |
投資性房地產開始自用（達到自用狀態且企業開始自用的日期） | |
| 公允價值模式 | 借：固定資產/無形資產（公允價值）
投資性房地產——公允價值變動（或貸方） 貸：投資性房地產——成本 公允價值變動損益（或借方） |
|||
| 投資性房地產轉為存貨 | 成本模式
（賬面轉賬面） |
借：開發產品（賬面價值）
投資性房地產累計折舊/攤銷 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產（原值） |
房地產企業將對外出租的房地產重新開發用于對外銷售（租賃期滿且企業董事會作出書面決議的日期） | |
| 公允價值模式 | 借：開發產品（公允價值）
投資性房地產——公允價值變動（或貸方） 貸：投資性房地產——成本 公允價值變動損益（或借方） |
|||
| 總結 | 成本模式 | 賬面轉賬面 | ||
| 公允價值模式 | 自用房地產或存貨轉為投資性房地產 | 借方差額計入“公允價值變動損益”；
貸方差額計入“其他綜合收益” |
||
| 投資性房地產轉為自用房地產或存貨 | 無論貸方差額還是借方差額均計入“公允價值變動損益” | |||
考點6-4-2 投資性房地產的處置
| 成本模式 | 借：銀行存款等 貸：其他業務收入 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 借：其他業務成本 投資性房地產累計折舊（投資性房地產 累計攤銷） |
| 公允價值模式 | 借：銀行存款等 貸：其他業務收入 應交稅費——應交增值稅（銷項稅 額） 借：其他業務成本 貸：投資性房地產——成本 借：公允價值變動損益（累計確認的公允價值變動，或貸記） 貸：其他業務成本 |
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