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1、中國會發生日本和美國那樣的暴跌嗎？
2、中國房地產可以做空嗎？
想了很久，發現大家之所以擔心中國發生“美式暴跌”，還是不了解美國到底發生了啥，所以決定把美國次貸危機寫出來，大家看完之后，自然就明白了。考慮到讀者絕大部分不是金融從業者，所以文章中不準備出現cbs，cdo，abs這樣的金融詞匯了。
首先說個事，大家應該都面簽過房貸吧？如果沒搞過，將來也會搞，這才是每個人的成年禮。我經常說，房貸有利于身心健康，可以治療中二病和精神病，一旦背上房貸，整個人就變得務實而且克制，少了很多自視清高和年少輕狂。從背上房貸那一天起，就是個悲催的成年人了。
一般中介公司會事先通知你，讓你準備好在職證明、銀行流水、房產合同等等材料，找個陽光明媚的上午或者下午，去一個酒店或者什么大廈，在一個角落里有個穿著考究精致淡妝的銀行妞接待你，審核材料，問幾個問題，讓你填一張申請表，然后把收集好的材料塞包里，告訴你回家等消息吧。再過幾天，突然給你打電話說房貸下來了或者被拒了，如果已經批了，會讓你去簽房貸合同。
為啥我們講美國次貸危機，卻先在這里說中國的房貸申請呢？
因為這個過程，就是風險過濾的過程，一般來說，銀行會務必確保你的收入是房貸的兩倍，而且有足夠的首付，畢竟能攢下那么多錢的人，肯定比一毛錢積蓄都沒的人靠譜一些。首付和審核還款能力，就是銀行的防火墻。
這基本是六百年銀行史中恒定的鐵律，只貸款給能還錢的人，不然貸款還不上，就需要銀行一起承擔風險。
這一點在全世界是通用的，事實上現代銀行業務的祖師爺就是西方，這種先審核資質再放款的原則在過去幾百年中一直都是主流。
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回到十幾年前，美國人發了飚，他們想賺錢想瘋了，竟然貸款給沒有還款能力的人，終于引發了災難性后果。這又是怎么回事呢？
事情的起因跟一種金融創新有關，比較有代表性的，是一個叫“新世紀金融公司”的放貸公司，這個公司跟華爾街合作，搞出來一系列金融創新，最后把大家一起拉下了水，以至于2008年我大學師哥他們畢業都不好找工作，那年去學校招聘的企業少了一半，大家感受下這種傳導機制有多猛。
▲成立于1995年的新世紀金融公司
以往大家申請貸款，也是按照我上邊說的那個流程來，你申請貸款，銀行審核，確認你能不能還的上，再決定是不是要貸款給你。
但是新世紀金融公司不是這樣的，這個公司瘋狂到12秒確認是否貸款給你。12秒能干啥？撒泡尿都完事不了，這么快時間給答復，只有一個可能，就是根本沒審核直接放款了。
這里有個問題，新世紀公司是憋著尿準備放完貸去廁所還是怎么回事，為啥這么急著給大家放貸？
這跟美國當時的大環境有關，美國人當時跟中國現在有點像，很多有錢人需要自己的財富跑贏通貨膨脹，所以天天琢磨怎么玩投資，像新世紀金融公司這類公司的業務就是吸收這類人的投資，將來給人家高回報，但是金融機構的盈利手段就是收手續費，所以著急貸款出去好收手續費。
但是放貸這事看著容易，做起來難，并不是想貸就能帶出去，尤其新世紀這種做放貸的公司，更不好做，因為美國當時條件好的人就那么多，該買的已經買了，剩下的不多了，可不得抓緊收客戶？至于風險問題，他們也想過了，我們一會兒說。
而且到后來，為了追求效率和利潤，這個新世紀公司甚至把業務全部外包給各種中介，公司連辦公大樓都省了，也不需要給中介們發五險一金，中介們只提成，不領工資。
這樣好了，更沒人去關心買房的是什么樣的人了，因為中介們把房子賣出去拿了中介費就完事了，接下來洪水滔天也跟他們沒半毛錢關系。
而且中介們發現，不管貸款申請表上寫什么，只要交到總部，都能拿到貸款，甚至在“工作單位”那一欄里什么都不填，也沒事。這就打開了想象力的大門，中介們奔走相告，好日子來了，能買房子的人都買了，他們就開始向沒有固定工作的各行各業的人推銷房子，比如墨西哥來的新移民，比如脫衣舞娘等等，這伙人的貸款，就叫次級貸款。
這里有個問題，這些低收入家庭哪來的勇氣去貸房貸？那么自信能還的上？
也不是，美國跟中國不一樣，美國當時可以先還利息，問題是美國那些年利息非常低，每年還不了幾個錢，所以大家覺得問題不大。
那將來呢？將來利息上漲了怎么辦？美國人也不擔心，覺得反正日子會越來越好，將來一切會好起來。再說了，房價一直在上漲，如果還不起了，賣掉就可以了嘛，還可以賺個差價。
問題是放貸的金融公司也這么想，將來屌絲們還不起錢，就把房子收回來賣掉，反正房價漲了，賣了還能賺。
既然大家都希望有套房子，又不擔心放貸的事，房地產公司把美國最常用的那個俚語“home，sweet home”和“美國夢”聯系在一起，瘋狂給大家置業，貸款條件一降再降，所以買房的人越來越多，整個國家一片歡樂祥和，新世紀甚至受到了政府的表揚。
大家都買，房價可不就上漲？看著房價一天天上漲，再淡定的人也坐不住了，覺得正在錯過上車的機會，能出手就出手，房價進一步被推高，更多的人開始關注房子，這個循環就這樣涌動了起來。
這個過程中，新世紀公司和中介們賺了手續費，新世紀公司的股票接二連三再創新高，屌絲們拿到了房，房地產商賣了房，似乎所有人都賺了。要知道，世界上哪有這么好的買賣？
我看有無恥學者說是平權運動導致了向窮人放貸，這就太不了解資本家了，真把資本家當慈善家啊？資本家的每個行為都是精心算計過的，有時候會算錯，但絕對不會大規模做慈善。
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這里有個問題，以新世紀公司為代表的這堆公司哪來的這么多錢到處放貸？
直接點回答就是：他們沒有那么多錢，他們是金融公司，不是銀行，不能吸收儲蓄，但是他們可以搞金融衍生品。
咱們假設新世紀公司貸款給了張三李四王二麻子等幾個loser，這幾個人簽了房貸合同，歡天喜地住進自己房子里了，承諾每月會還月供。
新世紀公司相當于給他們買了房，錢花了，自己手里有個房貸合同。這個房貸握在自己手里也干不了別的，是不是可以想想辦法做點啥？這個時候史上最有想象力的一個金融創新出現了，為啥不把這些房貸合同賣掉換錢回來繼續去放房貸？
這絕對是史上最牛逼的創意，遠遠超越那個把埃菲爾鐵塔賣掉的哥們，也超過了把火星土地賣給有錢人的哥們，因為他這個想法里有個關鍵點，就是滾動，因為只要把貸款合同包裝下賣出去，就又有新錢了，新錢又可以去放貸，可以繼續賣貸款合同。
但是你想賣這些房貸廢紙，會有人買嗎？大家又不傻，憑啥買。除非……除非你支付很高的利息。
這種感覺很像是之前那個電影里的劇情，壞蛋說，“我只有這一個兄弟，你卻讓我殺了他……得加錢”，加了錢啥都好說。
就這樣，房貸合同打包起來，做成一個債券，有點像我們去騰訊理財通里看到的那些高風險高收益率的理財產品，承諾一個很高的回報率，然后到資本市場上去賣，理財產品的收益由房奴們的月供來支付。
比如你花一萬塊買一份，承諾年利率6%，你的閑錢有地方去賺錢，金融公司可以繼續去放貸 。當然了，具體怎么定價非常非常復雜，華爾街摸索了很多年，才由一個華裔數學家給搞定了定價規則。
而且華爾街可能是學習了我國上世紀的電視營銷，就是兩個主持人在電視里使勁吹牛逼帶貨那種節目，把一些很垃圾的東西能賣個好價錢。他們有個小技巧，就是再垃圾的東西，也要分成普通款，尊貴款，至尊款，然后觀眾看著那些垃圾里的至尊款也就不那么垃圾了，這個心理狀態真是奇怪。
華爾街也一樣，給這些垃圾債也分了三級，最高的評級aaa，最差的bbb，大家一般爭相購買aaa。那bbb賣不出去怎么辦？再分一次級！又分了三級，這樣可以一直分下去，一直在賣aaa。你們感受下這種套路，現在淘寶上也經常用。
并且附上一句廣告詞，“誰會不還房貸？”，讀這句話的時候一定要用那種不可理喻的語氣來讀，類似于“誰會去喝洗發水？”，或者“誰會去粉蔡徐坤？”，既然大家都還房貸，房貸搞出來的理財產品可不就非常保險？
再加上評級機構有奶就是娘，無恥地給這類債券很高的評級，讓大家誤以為以買p2p的收益率，買了美國國債一樣的理財產品，又保險又收益高。于是銀行，資產管理公司，對沖基金，保險公司，養老金機構，都競相購買這種理財產品。他們花的錢，進一步貸給更多的窮人。
如果只賣給美國人，影響也不會那么大，這些理財產品還賣給了德國人，英國人，甚至只有三十萬人口的冰島，以前是釣魚的，突然間很沖動，也從市場上貸了高利貸買美國發行的次級債，順理成章地，那些垃圾債后來一文不值后，冰島也跟著破產了。有點像你借高利貸買樂視股票，一開始挺開心，然后，你們都懂。
組合拳下來，收到奇效，這類次級債搞出來的證券在資本市場上遭到瘋搶，這下好了，所有人都開心了。
到這里，新世紀金融公司的另一個問題也已經解決了，不再擔心風險的事，因為風險已經轉嫁給了買理財產品那伙人。
但是同時又出來一個新問題，賣的太好，不夠賣，怎么辦？
趕緊放貸啊！
這也就催生了金融機構進一步降低門檻，向各式各樣的人放貸買房，并且首付一降再降，最后甚至降成了0，把更多的人轉變成貸款買房的客戶。我們剛講了，本來買不起房的下層階級們有房了，房產公司賣房了，貸款公司先放房貸，再賣房貸包裝成的債券，有錢人買理財產品賺到了錢，大家都爽的不得了。
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不過，正如生活本身最見不得大家都開心一樣，這種集體的狂歡背后，巨大的風險在潛伏，并且一點一點在積累，等著機會爆發。
到了2005年，美國房價達到了27年來的最高，次級抵押貸款規模也達到了空前規模，接近1.1萬億，也就是金融機構貸給還貸能力堪憂的人1.1萬億美元的房貸，占整個房貸市場的14.1%。
說到這里，大家再體會下那句話，房價是老百姓借銀行的錢給推高的，這就是為啥限貸對房地產的影響是核武器級別的。一般大家所謂的“放水”，其實就是銀行借出來的錢。
而我們剛才說的那個新世紀金融公司，在那幾年的狂飆猛進過程中，自己也受益匪淺，股票從9.67美元一直漲到2006年年初的66.95美元，漲幅高達561%，相當于美國的樂視和暴風影音，投資人都賺了大錢，唯一擔心的就是今后有錢人的生活枯燥而且乏味該怎么過。
當然了，并不是所有人都糊涂，當時也有分析師認為，這些金融公司太過激進，可能孕育了巨大風險，還有巴菲特，他警告說這些理財產品是“大規模殺傷性武器”。不過很多美國分析師認為沒必要庸人自擾，巴菲特屬于老派投資者，賺不到次貸的錢變成了檸檬精，而且認為他只了解自己熟悉的東西拒絕接受新事物，希望老頭再接再厲，要接受新事物，口氣跟下邊的這張圖片如出一轍：
這種歡樂的游戲一直玩到2006年下半年，終于出事了，因為美聯儲加息了。
加息后房貸暴漲，很多窮人一下子就還不上房貸了，還不上怎么辦？還能怎么辦，直接斷供唄。金融公司沒收了這些人的房產，拿到市場上去拍賣，這一下子把事給搞壞了，了解經濟學的都知道，供求平衡，如果市場上突然出現大量的拋售，必然會把房價給打下來，果然，房價開始下跌。
這下影響范圍就擴大了，房價下跌后，很多人驚訝地發現，自己房子還沒貸款值錢。比如我貸了100萬買了一套房，現在房價只值80萬了，我也把房子給放棄了，然后金融機構手里的房子更多了，繼續賣，房價繼續跌，加速度地下跌。
房價暴跌和大面積違約，開始讓那些由按揭貸款包裝成的理財產品一文不值，問題是很多公司借高利貸買了一堆這些玩意，這下可出事了，如果理解起來費勁，就想想我們之前的那個例子，你借高利貸買樂視，然后樂視跌成了鬼，你怎么辦？所以借錢（在華爾街叫融資）買了大量的這種垃圾債券的雷曼兄弟銀行首先爆掉了。
問題是買這種債券的不止一個雷曼，大家都買了，大家都在倒閉的邊緣，比如貝爾斯登也要破產，兩房（房地美房利美），也崩潰了。
到此為止，危機就這樣爆發了，數萬億的債券變得一文不值，那些借了高利貸買債券的公司全被拖下水，不僅如此，保險公司也要破產了，這又是怎么回事呢？
原來當時大家買了次級債后覺得不安全，就給這些債券都上了保險，比如我的債券如果貶值了，保險公司就得給我補上，在貶值之前，我每年交保護費，保險公司每年收保費開心的不得了，真等到大家都來要錢了，保險公司傻眼了，它哪能支撐的住那么那規模的各類金融衍生品啊，保險公司哭著也要破產。
后來的事大家也都知道，美國趕緊降息，并且釋放了天量的美元，先借給華爾街的銀行，讓他們把窟窿堵上，先別破產了，然后通過降息刺激經濟，又引出一堆問題。
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說到這里，也該收尾了，先回答我們開頭時的那倆問題，我國如果發生暴跌，那也不會是美式暴跌。因為我國首付非常高，并且貸款審核非常嚴格，發生大面積違約的概率還是很低。
其次，美國如果單純大面積違約，也沒事，問題在于大量的垃圾債券滲透到了整個經濟系統里，所有的銀行都花了無數的錢買了天量債券，而且這些錢還都是借的。
在這個基礎上又有無數的金融衍生品，這玩意復雜到連知名天才伯南克都承認自己不太明白都是些什么玩意。這些東西拖垮了整個金融系統。我國的按揭并沒有流通開，在銀行倉庫里放著，毛病是沒法拿去賺錢，好處是出不了什么問題。
最后，為啥我國沒法做空？
其實美國做空的也不是房地產，空頭們做空是我們上文說的那些債券，你給那些債券做個保險，等房地產崩了，那些債券變成廢紙，保險公司賠你錢。就像你給自己的房子上了個保險，房子塌了你就拿險金。
問題是正常保險只能給自己的東西做保，你跑去保險公司說是要給隔壁老王家的房子做個保險，因為你實在是太愛老王的房子，要給老王房子上保險。正常情況下保險公司會把你趕出來。但是華爾街不一樣，華爾街的人都是一幫腦子很活的人，他們去看了下老王的房子，覺得房子很結實，你這是在送錢，不賺白不賺，于是就給你做了一個“專用保險”，又是一個金融創新，如果老王房子沒塌你每年交保金，如果塌了賠你錢。
做空的人就是買了大量的這種次級債的保險在家放著，等著房價暴跌，房價暴跌后債券也暴跌，他們賺翻了。而我國根本沒房地產按揭債券，更沒有債券保險，你去做空啥？
整體而言吧，金融是個好東西，馬克思就說了，沒有金融融資，等攢夠錢再修鐵路，那永遠也修不出來鐵路，唯一的辦法就是先借錢修，修完了賺錢還。
但是金融同時又有暗黑一面，如果放任自流，系統里每個人監守自盜，那種感覺就好像如果沒人監管，商家用爛蘋果給大家做果汁一樣，普通人怎么知道里邊是什么？上次次貸危機也一樣，金融系統里的人在為了自己的利益各種使壞，監管部門也啥也沒做，坐看他們把風險變成災難。
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