增值稅及附加稅費如何計算的會計分錄（詳解增值稅滿二年的計算標準）

一、什么是增值稅及附加

增值稅及附加，包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動產在流轉過程中產生的增值額作為計稅依

據而征收的一種流轉稅，是一種賣方需要承受的稅。增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱。

納稅人：出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出賣人。計稅依據：增值稅的計稅依據：官方認可的

成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。增值稅附加的計稅依據：本次所繳納的增值稅額。

增值稅及附加基準稅率：5.6%（遠郊區縣 5.5%）。即增值稅及附加金額=增值稅+城市維護建設稅+教

育費附加+地方教育附加，也就是增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%。

依據《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期間，增值稅及附加基準稅率：5.3%（遠郊區縣 5.25%）。具體政策是，對增值稅的附加部分減半征收，也就是城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加之和減半。因此，增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+（本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%）×50%=官方認可的成交價格×5.3%（遠郊區縣 5.25%）

二、如何計算增值稅及附加稅額

（一）影響增值稅及附加稅額的因素

（1）出售人性質（個人或非個人）；

（2）房屋性質（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限；

（4）稅務評估價格與網簽價格比較（大于等于或小于）；

（5）購買該房屋時的原值；

（6）轉移登記方式。

（二）增值稅及附加優惠政策

只有同時滿足下列條件時：①購買人為個人；②交易房屋為住宅；③房屋持有年限滿 2 年。才能享受

增值稅及附加優惠政策，詳見下表。只要有 1 條不滿足，均應征收增值稅及附加。

（三）界定交易房屋滿 2 年的標準

（1）商品房、經濟適用房，均以契稅票填發日期或房產證登記日期孰先原則；

（2）房改房：房產證登記日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據日期，三者孰先原

則，收據的章和購房合同的章要一致收據才有效（只要一個日期滿二年即可）；

（3）繼承的房產可以按照繼承前的日期界定是否滿 2 年；

（4）贈與的房產為直系親屬之間贈與的可以按照贈與前的日期界定是否滿 2 年；

（5）夫妻更名的房產可以按照更名前的日期界定是否滿 2 年；

（6）遺失補證、破損換證的房產證可以按照原房產證的時間界定是否滿 2 年。

（四）增值稅及附加計算總結

【例】客戶余良 2017 年購買一套位于蓮湖區的住宅，建筑面積 145 ㎡，原值為 330 萬元，產權證登記

日期為 2017 年 8 月 8 日，若余良于 2019 年 7 月 8 日出售該住宅，網簽價為 400 萬元（高于核定價格），

請計算出售該套住宅時需繳納的增值稅及附加。

【解】1.建筑面積為 145 ㎡，根據財稅[2016]23 號文件 財政部 國家稅務總局 《住房城鄉建設部關

于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，西安市房屋建筑面積超過 144 平米但滿兩年的房屋

可免征增值稅。因此增值稅及附加金額為零。

三、增值稅及附加免征常見情形有哪些

（1）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免

征增值稅及附加；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征增值稅及附加；

（3）直系親屬贈與免征增值稅及附加。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫

子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。

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