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增值稅的納稅義務發生時間決定著什么時候應該交稅，對于增值稅納稅人來說至關重要。由于不動產轉讓比較特殊，通常時間長，轉讓手續繁多，通常會經過簽訂合同、付款、交房辦理登記等多個階段，那么銷售不動產增值稅納稅義務發生時間在實務中又該如何確定？
這里《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號）第四十五條第（一）項規定了增值稅納稅義務發生時間為：發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
也就是說36號文件對不動產增值稅銷售時點的確認主要是依據收款時間或是權屬變更時間。
而《物權法》第六條規定了物權取得、變更和消滅的一般方式，即“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”。第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應依法登記，發生效力;未依法登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”由第九條可以看出，除特點情形外，其他人(法人、集體組織、自然人等)享有不動產物權應當進行登記，形成法律效力;未經登記，不產生物權效力。
即結合物權法及稅法上的規定，稅法上更強調一個合同的概念，這里根據《最高人民法院關于買賣合同司法解釋》第三條的規定，出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
只有在沒有合同或是合同約定不明確的情況下，才以權屬的變更作為征稅的依據。
比如：某房地產企業2019年1月1日收到預售款，并未發生納稅義務，因為雖然滿足了收到款項，但沒有銷售不動產的應稅行為，交房之后就發生了應稅行為，所以交房當天為納稅義務發生時間。
再如：某納稅人2016年12月31日交付了房產，實際控制權發生了轉移，那么2016年12月31日以后均屬于發生了增值稅應稅行為，但由于企業簽訂了合同并明確了收款日期為2020年12月31日，則納稅義務發生時間為2020年12月31日。
但對于交付的時點如何確認？實務中也有不同的理解，通常的理解是以實際交付即轉移占有為前提，也有稅局是以合同約定或實際交付孰先來確定。如原湖北省國稅局在“房地產營改增政策解答”中是這樣認為：.納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。
這里以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間，主要是基于以下幾點考慮：一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題；二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現象）。三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題。
綜合以上的觀點，為更好地利用資金的時間價值和規避相應的法律和涉稅風險，建議納稅人在發生不動產銷售行為時，應充分考慮相關法規的要求，并作合理的規劃。
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